‘중소형 아파트 단지로 변모를 꿈꾸는 부천소사’

‘중소형 아파트 단지로 변모를 꿈꾸는 부천소사’: 국토부, 소규모 주택정비 관리지역 후보지 선정... 부천시, 2023년 6월 관리지역 확정 예정; 2023.01.31 21:56 입력

가로주택 정비사업은 기존 재개발 지역에서 해제된 사업지에 빠른 속도로 주거환경을 개선시키기 위하여 2018년 ‘빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법’을 통하여 도입되었다.  가로주택 정비사업은 최소 10년이 걸리던 재개발 사업을 각종 절차를 간소화, 단순화하기 때문에 진행 속도가 빠르고, 건축 규제의 완화, 사업비 대출 등에서는 장점이 있는 반면, 기반시설을 확충하지 못한 소규모 아파트 단지를 건축한다는 단점이 존재한다.  이는 1군 브랜드 건설사의 공사 기피, 기반시설이 확충되지 않아 주차문제와 출퇴근 시 교통 혼잡 유발, 커뮤니티시설 부족 등의 문제를 유발함으로써, 재개발이 완료되더라도 주택시세 형성에 한계점이 존재한다. 이러한 가로주택정비사업의 단점을 극복하고자 도입된 것이 ‘소규모 주택정비 관리지역’이다. 소규모 주택정비 관리지역은 가로주택정비사업의 장점인 속도면은 유지하면서, 불필요한 도시계획도로를 정리하면서, 중대형 규모의 재개발을 진행할 수 있는 법적 근거를 마련한 제도이다. 국토교통부는 2022년 7월 27일 소규모주택정비 관리지역 후보지로 한신아파트 남측의 100,000㎡를 포함한 11곳을 선정하였고, 부천시에서 2023년 6월까지 관리계획을 수립함으로써 소규모주택정비 관리지역으로 확정될 예정이다.   <o:p></o:p>부천시의 관리계획(안)에 따르면, 한신아파트 남측의 100,000㎡의 구역을 4개의 6m 통과 도시계획도로를 폐지함으로써, 9개의 구역으로 세분하여 개발하도록 유도하고 있다. 이에 따라 조합에서는 소사본동 278의 23도 외 5필지 도로를 폐도 함으로써 소사본동 277의 30번지 일원 및 277의 14번지 일원 가로주택 정비사업 조합의 통합과 벨라루체 II 아파트 외 9필지를 포함하여 약 300세대 이상의 중소형 단지로 개발할 수 있는 법적 근거를 마련하게 되었다.   <o:p></o:p>또한 소규모 주택정비 관리지역 후보지로 선정 시에는 각종 혜택이 주어지게 되는데, 그 중 가장 큰 혜택은 용도지역 상향이다.   <o:p></o:p>현재 277의 30번지 일원은 제2종 일반주거지역으로써 사용할 수 있는 용적률은 최대 250%이다. 그러나 부천시의 관리계획을 수용할 시 제3종 일반주거지역으로 용도 상향(종상향)의 혜택을 받아 용적률을 최대 300%까지 사용할 수 있다.   <o:p></o:p>이는 연면적 약 5,012㎡(약 1,518평)를 더 개발 할 수 있으며, 이를 통해 약 300억원 가량의 추가 매출을 올릴 수 있게 되는 것이다. 또한 300세대 이상의 중소형 규모의 아파트 단지를 형성함으로써, 1군 브랜드의 유치 및 재개발 완료 후 세대 당 관리비 축소 등 조합원들의 이익을 향상시킬 수 있게 되었다.   <o:p></o:p>두 번째 혜택은 국비 및 시비 최대 300억원의 지원이다. 2022년 인플레이션 상승으로 인하여 1.25%였던 기준금리가 약 1년 만에 3.5%로 200bp 상승함으로써, 재개발 조합의 금융비용의 부담이 늘어났다. 그러나 소규모 주택정비 관리지역으로 선정될 경우, 국비 및 시비를 건축심의 이후에 선(先) 지급 함으로써 금융비용의 부담을 감소시킬 수 있게 되었다.   <o:p></o:p>세 번째 혜택은 서울특별시의 소규모주택정비 관리지역과 같이 건축협상 및 특별가로구역 등으로 지정될 경우, 주변 조합들과의 연계 및 협정을 통하여 최대 3,000세대 이상의 부천시 내 최대 아파트 단지로 거듭날 수 있게 되었고, 근래에 증가 된 건축비용도 크게 줄일 수 있을 것으로 기대된다. 이와 같은 혜택으로 각 조합원들에게 부과 예정이였던 분담금 또한 대폭으로 축소될 것으로 예상되어지며, 재개발 완료 후의 종후 자산 시세 형성에도 유리 할 것으로 예상된다. 한편 소사본동 277의 30번지 일원 가로주택정비사업조합의 김원기 조합장은 내부 절차가 마무리되는 즉시 주민설명회를 진행할 것이라 한다.   <o:p></o:p>   <o:p></o:p>